安居才能乐业。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，不仅要稳定供应商品住房，还要确保保障性住房供应，加大租赁住房供应。上海正在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，尤其是打造吸引人、留住人、稳住人的住房租赁环境。

近日，位于上海松江的有巢国际公寓社区泗泾店开放首批租客入住。拎包入住、智能管理……除了这些备受年轻人喜爱的标签之外，有巢对上海住房体系构建也有着特殊意义。它是上海首个集体土地建设租赁住房项目，也是上海首个入市的单地块集中选址新建租赁住房项目。

2017年起，上海开始加快租赁住房市场建设，从供应的“龙头”——土地入手，创新推出租赁住房用地、集体土地入市试点新建租赁住房……在这里建成的房源属于“只租不售”的纯租赁房源。截至2020年底，全市已累计成交152幅租赁住房土地，预计今年上半年有6000套至7000套房源形成供应。

要在全新模式的土地上建造全新的租赁住房，对政府和企业而言，无疑是一次从无到有的探索。

车位配比一定要1∶0.8吗

解决一线城市青年人才的居住矛盾，扩大新建租赁住房供应无疑是一条有效路径。青年群体通常处于职业起步阶段，对租金更加敏感，对居住环境有不同要求，不能完全按照现有住宅设计规范去建设。但在全市新建租赁住房启动初期，设计规范、建设标准等方面的配套政策和管理规范还在完善，无论是政府部门还是“跑得快”的企业，都是摸着石头过河。

在松江泗泾有巢国际公寓社区，抬眼便能看到依次排列的5栋公寓楼，外形设计颇具现代感。小区共有825套房源，地下车库配备车位400多个，车位配比约1∶0.5。但是按照规定，在同区位新建住宅中的车位配比应不低于1∶0.8。为何会有不同？

“租赁住宅的住户需求和普通小区是不一样的。”华润置地有巢公寓副总经理徐亚男说。有巢公寓主要租户是周边白领，很少有人开车。小区开发设计之初，开发团队曾经陷入苦恼：租赁住宅项目的成本回收周期长，租金回报率低，论短期收益显然和商品住房无法相比，因此每笔支出都得精打细算。要是按照现有住宅规范去配置停车位数，需要投入大量建设成本，如果日后小区没有规划设计中的停车需求，还会造成空间浪费。

破题，需从顶层设计入手。有巢公寓找到市区两级相关部门寻求帮助。在相关部门协调支持下，各方针对车位配比进行了多次研讨和专家评审论证，最终顺利将比例下调。

和有巢公寓开发团队一样，上海地产、上海城投、张江集团等一批较早投身纯租赁房源小区开发的企业，都曾经遇到同类难题。设计哪些户型、面积多大、燃气要不要入户……这些看似平凡琐碎的细节，对于全新的租赁住宅小区，都需要重新考量。

不少开发企业经过市场调研的成果，针对产品与既有规范适配问题的建设性意见也被采纳，并收录到全市层级的设计导则中。2020年10月出台的《上海市租赁住房规划建设导则》，强化中小户型供应导向，对日照时长等许多建设细节进行了调整。

“结合租赁住房特点和租客需求，上海租赁住房建设在顶层设计上有诸多创新，在区域规划、土地供应、设计规范、建设标准、运营管理、金融支持、财政补贴等方面陆续出台了系列配套政策。”市房管局住房建设监管处处长冯钢花表示，一系列创新是为了在有限空间中，合理配置开发成本，腾挪出更多资源，用于提高租赁住房的建设品质和服务。

离地铁站4公里为何还能受欢迎

一般来说，房源距离地铁站点越远，出租周期越长。有巢泗泾店地处上海外环线以外，距离最近地铁站9号线泗泾站有4公里车程。若采用公交接驳，要坐满9个站点，再步行15分钟，全程需要花费40分钟。但首批房源开放申请时，有巢公寓出租率达到七成。

“有的租户第一次看房时，的确会因为交通问题产生顾虑，但听说马上要开班车，就放下心来。”门店店长陆秋琦说。由有巢公寓投资运营的接驳班车，可将通勤时间缩短到10分钟，刚好解决了通勤之困。

在上海已经推进的百余幅租赁住房用地中，有相当一部分地处远郊，曾引发担忧：郊区租房能否解决年轻人的居住问题？

有巢提供了一种探索样本。记者在采访中发现，除了服务松江本地白领，有巢公寓还有不少租户来自漕河泾、新天地等9号线沿线企业。在他们看来，高性价比的租住环境刚好能满足需求。

文章来源：《探索科学》 网址: http://www.tskxzzs.cn/zonghexinwen/2021/0415/1516.html