在诸多配套里，击中租客的“点”各有不同。“95后”应届生陈海燕常常忘带钥匙，她偏爱人脸识别门禁和密码锁；许欢从事室内装修工作，经常要开着新能源车奔波于各个项目，让他印象深刻的是地库里配备充电桩的停车位。有人更喜欢书吧、观影区和跑道，女性租客更看重小区集中式的智能化安全管理体系——这些都是企业经过反复调研才落地的运营和服务，而享受这些服务，只需支付2000元至3000多元的月租。

“从长远来看，租赁住房要形成有效供应，应该与时俱进，通过丰富应用场景，不断为社区增值。”冯钢花说，“十三五”期间，上海培育和发展住房租赁市场的重心主要在租赁住房房源的建设筹措上，“十四五”期间，将更多聚焦租赁住房的品质供应。

伴随消费升级，居住社区已不仅仅承担居住功能，而且成为重要社交场所。越来越多的开发企业有意识地采取多种手段，满足租客需求。在城投宽庭、城方公寓、张江国际社区租赁式住宅等项目中，健身房等功能区、活动区已经成为标配。

但企业还面临一个现实问题：租赁住房社区不断优化增值服务，钱从哪来？

业内人士指出，企业一方面要节约成本，如建立成本控制体系、做足周边市场调研、结合租户需求营造应用场景等，不求面面俱到，但求精准供应。同时可以通过在小区中提供优质的增值服务，向租户收取一定费用，或者输出管理经验等方式进行开源。有巢公寓已与部分区属国企达成合作，未来将在这些国企开发的新建租赁住房中，提供小区运维管理服务。

“希望公募类REITS（房地产信托投资基金）可以加快在租赁住房项目中落地，缓解资金压力。新建租赁住房属于重资产持有，产权清晰、合规性好，可以成为融资的优良标的。”徐亚男说。

首个集体土地建租赁房试点

在上海全域范围内，有8万多套租赁住房正在紧张建设中。今年内，浦东张江、宝山顾村、闵行莘庄、静安市北等区域，还有一批新建租赁住房将入市。

大规模房源供应引人深思：上海建设用地已经面临天花板，租赁住房如何布局，才能避免造成对未来城市发展空间的“透支”？

仔细研究可以发现，在上海推动高质量发展的大背景下，不同区域的租赁住房也在扮演不同角色，因地制宜地解决区域发展的需求。以即将入市的张江国际社区租赁式住宅为例，它主要辐射张江科学城，上海科技大学、中国商飞上飞院、阅文集团等多家知名企业早早“盯上”房源，纷纷赶来洽谈合作。

松江是目前上海唯一的集体土地建设租赁住房试点行政区，率先入市的有巢公寓正是沪上首个试点。华润置地相关工作人员坦言，从开发角度，集体土地和国有建设土地并无差别，但因为土地性质不同，集体土地可减免一笔配套费用，为企业减轻了资金负担。“通过盘活闲置土地，释放集体土地资源价值，有巢公寓恰恰是上海多渠道供应租赁住房的一种创新形式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

近期发布的《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》还提出，要在五个新城加大租赁住房供应，满足职住平衡和产城融合。

与此同时，来自不同行业的开发企业，推动了上海住房租赁市场差异化发展。新建租赁住房的开发单位来自80多家央企和国企旗下公司，各有所长。如，上海城投专业从事城市基础设施投资、建设、运营管理，建造租赁住房时，从建设初期就把节能、环保和低影响开发考虑进去，进行数字化信息化管理和全流程品控。由此打造的城投宽庭湾谷社区采用了工业化装修模式，比如在一室户中引入整体卫浴设备。

不过，租赁住房建设依然任重道远。“从目前实践来看，长期稳定居住为主的社区型租住生活方式仍然处在起步阶段，需要属地政府和租赁运营企业的紧密合作，助力加强社区治理和党建引领，强化公共服务和配套建设，逐步总结和探索形成与之相适应、相匹配的成熟治理模式。”市房管局相关负责人说。

文章来源：《探索科学》 网址: http://www.tskxzzs.cn/zonghexinwen/2021/0415/1516.html